2020商业空间20个关键词

日期:2020-02-10 / 人气: / 来源:

01 换牌 #
围绕着资产运营,存量物业改造变成常态化,尤其是在一二线城市的核心物业。基于坪效考虑,同一物业根据不同的发展情况,在酒店、公寓、办公等不同业态之间整改的可能性变得越来越大;即便是同一业态之下,基于客群市场的选择,被翻牌成其他品牌的可能性和频次都会大大提升。这也就是为什么近些年中端酒店会迅速崛起的原因。

02 多元化 #
罗振宇在跨年分享时说“生态决定生存权”。有规模有资源的巨头们都在开始积极进行平台化布局,构建自己的价值生态网,并且通过收并购等手段加速其落地。
但这个过程中,并不是所有的企业并不是“越大越好、越齐全越好”,经营不善的情况下,多元化的业务反而会分散发展核心业务的资源、拖垮企业。2018年努力布局多元业务、2019年又拼命卖“副业”的WeWork,就是个典型的案例。企业在战略布局时,一定要想清楚自己要走的路。

03 #多品牌 #
消费需求增长和分级,需要行业提供更多的消费产品和品牌,而且是趋于个性化和定制化。这就意味着各大集团仍需要不断在自己的品牌组合中增补更多新品牌以满足客群需求。2019年,复星旅文的“复游城”、凯悦推出主打社交空间的新品牌Caption,都为2020年的多品牌发展打了样。
从目前行业发展来看,更多的软品牌和生活方式品牌是主流方向。至于这些多元化的品牌,是各大集团自己研发推出还是收购、或者代运营,都将取决于各自的战略考量。

04 并购 #
按照美国这样成熟市场的发展预估,中国酒店业连锁化水平将从15%增长到60%。无论是提供住宿产品的企业,还是为住宿企业提供服务的产业链企业,在全球目前发展都还是分散状态。这也就是为什么依然不断有行业并购和洗牌。
这种状态在2020年将持续下去,尤其是公寓行业的整合将进一步加剧。头部企业不会放弃在全球范围内买买买的机会,跟不上脚步的品牌和企业也将被市场逐步淘汰,成为“被整合”的对象。

05 直销 #
OTA与酒店的亦敌亦友关系已经持续了很久,酒店依托OTA分销,又不满OTA的掣肘。如今也到了一个新的岔路口。随着3.0移动互联网时代的迅速发展,酒店业营销最大的变革就是客人越来越倾向于由APP、微信等构成的企业直销渠道,各大集团不仅依靠手机端做营销、还在不断增加客人服务。5G的到来,将进一步推动这一趋势的发展。
而未来在互联网技术的助推下,行业或许能大大减少对于分销的依赖,从微信、微博到抖音短视频、KOC,依靠社交媒介构建自己的私域流量,这同样也考验着企业的运营能力。

06 跨界 #
商业空间领域,拥有资产、现金流和客流,这也就是注定了不同玩家还会源源不断地涌入进来。“跨界”成为了双向选择,不仅仅是业内跨界到业外,同样也有业外跨界到业内,交互之下,迸发出更多活力。
它们或是来势汹汹,依靠强势资源直接成为现有玩家的竞争对手,比如地产系自创酒店品牌、险资直接干公寓、无印良品做酒店、飞猪菲住酒店联盟等等;它们或是扮演赋能角色,与现有玩家利益共享,比如微信、滴滴、铁路12306等等。现有玩家要随时准备接招。

07 圈层化 #
未来的商业一定是建立在客户创造和价值共生的基础上,因此,对于商业空间领域的企业来说,2020年成为了扩大朋友圈的重要时机,并以此最大化为顾客创造价值。
但朋友圈并不是求量不求质。企业需要对客群进行细分研究,把价值创造的每个环节做精细化拆解,然后去尽可能的拥抱更多的合作伙伴,扩大朋友圈,一起缔造价值网。

08 新技术 #
“无论是通过人脸识别技术在酒店快速入住,还是通过‘智能房间’和‘智能门锁’等新的功能,用户都能在旅行过程中享受到前所未有的个性化和便捷度。”尽管今天的客人在入住酒店的时候,会抱怨“人工智能变成人工智障”,但还是忍不住想说“机器人给我送瓶水”。
人工智能、语音搜索、机器人服务等等在2019年得到了长足的发展,在服务行业的运用也进一步深化。从长期来看,这是趋势;从目前来看,短期落地的效果难免有落差。
2020年的酒店,在科技运用方面,致力于改善企业运营效率的提升、比如后台系统的有机提升、大数据分析等等,快速实现数字化转型;而对于对客体验的部分不宜激进,在技术创新的帮助下,服务(而非价格)将慢慢成为住宿产品的关键差异化因素。

09 综合体 #
商业空间综合体的大趋势正在逐步显现,酒店、办公、公寓、书店、文旅等集合在一起成为商业目的地,正在吸引业内外人们的目光。
受政策导向和企业转型需要,2020年中国文旅产业和商业地产领域,将有大量的综合体项目落地,这些综合体项目依然会把酒店、办公、公寓作为配套,成为酒店、办公、公寓业态的增量机会。

10 出海 #
“出海”一直是本土企业发展到一定阶段的必然战略布局,而第一站则显得尤为重要。从2019年本土企业出海的情况来看,东南亚是主要布局点。根据GlobalData 2019年3月的报告《旅游目的地市场洞察:东盟》,该地区是世界上增长最快的目的地地区之一。该报告预测,2018年至2022年期间,游客的复合年增长率为4.72%,从1.292亿人增至1.554亿人。
另一方面,东南亚无论是地缘性还是文化认同感上,都有着不小的优势,可以预见,东南亚未来的旅游投资潜力巨大,中国本土企业不妨先抓住这个机会。

11 下沉市场 #
从2019年初的快手、拼多多引出的“小镇青年”与“下沉市场”话题热度,将继续燃烧到2020年度,尤其下沉现有的四支重要推力(OTA系、连锁酒店系、互联网系、区域领头羊)将加快中小单体酒店市场的整合进程会。
国际酒店集团将进一步开放特许经营模式,去掘金三四线城市的中高端酒店市场。在抢占下沉市场的过程中,各大集团的软品牌和生活方式品牌在其中发挥至关重要的作用。

12 金融力 #
资本是把双刃剑,但企业缺乏资本支撑是难以有规模化发展。2020年,规模依然是商业空间领域企业发展的重要战略之一,规模化发展依然需要金融杠杆撬动。
尤其是在公寓行业,从上市、发行长租公寓ABS、人才租赁住房REITs、租赁住房ABN、发债到申请银行贷款,2019公寓企业的融资需求大、目前可用的业态也相对丰富。上交所2019年也尝试推动公募REITs试点、加快发展住房租赁REITs。这些都将大大推动公寓行业的发展。
2020年,商业空间领域资产证券化有望得到进步一发展、公募REITs有望进一步开放,商业空间能否借助这股推力,迎来一个小阳春还有待观察。

13 流量变现 #
2019年无论是卡券经济、搭乘慢综艺快车还是利用短视频C位出道,都是寄希望于通过蹭热点和社交媒体等方式来聚合流量,而流量聚合后,下一步便是“流量变现”。
在2019年的双11期间,电商行业有李佳琦,在酒店文旅行业也出了一个“李佳琦”,公众号“嬉游”靠文章带货上亿。对于企业来说,最大的挑战就是,如何区分和转化有效流量,以获得实实在在的变现,而不是在流量时代,将真金白银投入大海。

14 标规化 #
2019年大批酒店被摘星降低、卫生门事件发酵等低迷运营状态,已经向行业发出了警钟。在经历了高速的规模发展时候,消费者对产品的品质感要求越来越高。商业空间的运营需要从提速换挡到“提标提质”。
这一点,民宿行业2019年通过评级模式、给予民宿经营者奖励的做法推动了民宿业标准化和规范化发展,在其推动下,2020年民宿行业发展有可能迎来发展的分水岭。

15 出境潮 #
国家移民管理局1月4日公布数据,2019年全国边检机关检查出入境人员6.7亿人次,同比增长3.8%。每个拥有战略团队或令投资者持续满意的旅游业人士都知道,中国出境游的爆炸式增长代表着巨大的机遇。
2019年,中国护照“含金量”再度提升,对中国“免签”的国家,试图通过中国游客来刺激其本国旅游经济的发展。不难估计,为了抓住“人多钱多”的中国游客,2020年会有更多面向中国游客的吸引力政策将被推行出来。伴随着这波出境游的热潮,中国本土企业的出海步伐也会加快。
另一方面,中国本土市场的规模和潜力,也会让国际企业加速对中国市场的布局,各大国际集团未来将会引入更多品牌进入中国市场。

16 新人口红利 #
如果说“新人口红利”带来了中国酒店业的发展机会,那么目前各大城市积极在推行的人才政策将会进一步刺激和拉动长租公寓的发展。一二线城市的服务产业的发展,又将助推蓝领公寓的集中式爆发。人才几乎是商业空间领域每年都尤为重视的一项议题,充足且专业的人才,是行业发展的基石。在2020年,对人才的重视只会提升,不会减弱。

17 强监管 #
新兴行业通常存在着标准与规范缺失的情况,而政策落地又往往是周期长、标准不一。
在过去的2019年,针对住房租赁行业,多地出台相关政策,在企业端,建立行业标准、释放税收红利、增加房源供给渠道、完善国内资产证券化工具;在租客端,有更多的权益保障和税收优惠;针对民宿行业,专家、从业者呼吁相关政策出台管控,也有不少地区有了政策的雏形。
2020年,政策监管的力度将持续加强,让商业空间在发展的融合和开放中寻找新的发展机会。

18 绿色经营 #
2019年,垃圾分类和不主动提供客房一次性用品(牙刷、梳子、剃须刀、鞋擦、浴擦、指甲锉),虽然还未在全国推行普及,但重点城市的试点已经让酒店人开始思考创新经营模式。
与此同时,无数酒店集团也开始投身到环保行列。小到“用大瓶换小瓶”,用机器人分工一部分人工工作,大到产业链开始思考更多绿色环保创新,比如塑料的循环经济、客房自动清洁技术、食物捐赠计划等等。
2020年,“环保”议题将持续在行业范围内进行,甚至与行业外产生联动,行业整理的效能和创新能力将会有很大的提升。

19 夜经济 #
2019年夜间经济的走红,让景区、酒店等商业空间业态都从中得到启发并收益。无论是酒店、景区还是公寓公办业态,在它有限的物理空间里承载了看不见的时间红利——客人的需求是24小时存在的。过去,商业空间经营是在向空间要坪效,那么在未来则需要切割客人的时间、向时间要时效。

20 两极化 #
在提质提标和生态资源的滚动中,同一业态的竞争将会呈现出两极分化的发展态势。这种态势在公寓行业和民宿行业将会表现得更加明显。头部企业在资源和规模优势之下,就像滚雪球一样越做越大、越做越好;而小型公司则是因为资源匮乏和运营能力的低下,越做越差,最终被市场淘汰。
在电商的竞争中,拼多多脱颖而出;同样,在单体酒店市场上,OYO用了短短几年的时间在客房数量一跃成为世界第二大酒店集团。如今OYO依然在全球范围内开疆拓土、拉长多远业务战线,发展势头和野心不容小觑。

在未来行业洗牌过程中,任何企业都依然存在着“追赶和超越”的机会。客户消费需求越来越个性化,将会导致商业空间的经营业态也逐渐精细化、个性化和非标化,在2020年,商业空间领域将融合酒店、公寓、办公、文旅等业态,带来又一波“因地制宜”的非标创新,赢得一轮新的“攻坚战”。
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